Secteur construction

Conditions générales pour l'entreprise générale

L'entreprise générale et le constructeur clé sur porte sont l'interlocuteur unique du client : chaque retard, chaque modification et chaque faute d'un sous-traitant remonte vers vous. Vos contrats doivent tenir cette position.

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Une seule signature, dix corps de métier

Vous coordonnez maçons, électriciens et menuisiers, souvent à prix forfaitaire sur la base d'un cahier des charges provisoire. En cas de problème, la réclamation vous est adressée, même si la cause se trouve chez un sous-traitant. S'y ajoutent les obligations du secteur : déclaration de travaux et retenues de l'article 30bis (retenue sur facture lorsqu'un sous-traitant a des dettes sociales ou fiscales), interdiction pour un sous-traitant de sous-traiter la totalité de sa mission, assurance décennale obligatoire, loi Breyne (protection de l'acheteur d'une habitation à construire) pour le clé sur porte.

Nos conditions générales et nos contrats d'entreprise gardent la maîtrise du chantier entre vos mains : modifications, planning, réceptions et contrats de sous-traitance alignés sur vos engagements. Ils complètent nos conditions générales pour entrepreneurs et nos contrats sur mesure.

À retenir

  • Vous répondez envers le client du travail de vos sous-traitants ; vos contrats avec eux organisent le recours.
  • La responsabilité décennale est d'ordre public, c'est-à-dire qu'on ne peut y déroger par contrat : aucune clause ne peut la limiter.
  • Votre contrat doit dire quelle réception vaut agréation, c'est-à-dire acceptation de l'ouvrage, point de départ de la garantie décennale.
  • Le Livre 7 du Code civil s'appliquera dès le 1er septembre 2027 : deux versions de vos conditions à prévoir.

Vos conditions générales

Ce que nous réglons pour vous

  • Coordination des corps de métier : votre responsabilité envers le client et votre recours contre chaque sous-traitant, avec des contrats de sous-traitance qui reprennent vos délais, garanties et exigences d'assurance.
  • Sous-traitance : respect de la loi du 15 mai 2024, qui interdit à un sous-traitant de sous-traiter la totalité de sa mission ou de ne garder que la coordination ; vérification des dettes sociales et fiscales et retenues de l'article 30bis ; déclaration de travaux.
  • Planning et pénalités : jalons, causes de prolongation (intempéries, force majeure, modifications demandées, retard de permis) et clause indemnitaire (clause pénale) équilibrée dans les deux sens.
  • Travaux supplémentaires : ordre écrit signé, avec prix, avant toute exécution, comme l'exige l'article 1793 de l'ancien Code civil pour le forfait.
  • Réceptions provisoire et définitive : procès-verbal, liste des remarques et désignation expresse de la réception qui vaut agréation.
  • Garanties : responsabilité décennale, vices cachés légers et délais de réclamation conformes aux règles sur les clauses abusives.
  • Assurance décennale obligatoire : attestation remise avant les travaux lorsque la loi du 31 mai 2017 s'applique, et preuve d'assurance exigée de vos sous-traitants.
  • Retenue de garantie et paiements : tranches liées à l'avancement, retenue avec terme précis et garantie bancaire possible ; régime de la loi Breyne pour le clé sur porte.

Points sensibles

Là où ça dérape en pratique

La faute du sous-traitant, votre facture

L'installation de votre sous-traitant est défectueuse : le client se retourne contre vous. Nos contrats de sous-traitance imposent au sous-traitant les mêmes délais et garanties que ceux que vous devez au client, une assurance adéquate et un recours clair. Depuis l'entrée en vigueur du Livre 6 du Code civil (en principe le 1er janvier 2025), le client peut aussi agir directement contre le sous-traitant (article 6.3) ; cette action peut être exclue ou encadrée par contrat, sauf en cas de dommage corporel ou de faute intentionnelle.

Les modifications qui s'accumulent

Une prise en plus, un autre carrelage : sans procédure, la facture finale surprend le client, qui refuse de payer. En cas de forfait, l'article 1793 de l'ancien Code civil exige un accord écrit sur les travaux supplémentaires et leur prix ; les tribunaux ne s'accordent pas sur ce qui peut remplacer l'écrit : exigez-le. Nos conditions prévoient une confirmation écrite, avec prix, avant toute exécution.

Le client refuse la réception pour des détails

La réception est bloquée, le solde aussi. Nos conditions organisent une réception provisoire avec liste de remarques, une réception définitive distincte, et précisent que des points mineurs, consignés dans la liste de remarques, n'empêchent ni la réception ni le paiement du solde, dans le respect des règles sur les clauses abusives. Elles désignent aussi la réception qui vaut agréation, point de départ de la décennale.

Modèle standard ou sur mesure

Pourquoi un modèle téléchargé ne suffit pas

Comparaison entre un modèle standard et des conditions générales sur mesure pour l'entreprise générale
QuestionModèle standardSur mesure
Livre 5 du Code civil (2023) et Livre 7 (1er septembre 2027)Date de mise à jour souvent inconnueRédigé selon le droit en vigueur, deux versions prévues
Responsabilité décennale« Limitée » ou « exclue » : clause nulleOrdre public respecté, point de départ défini
Travaux supplémentairesAccord oralOrdre écrit avec prix avant exécution
Réceptions provisoire et définitiveAgréation présumée, sans le direProcédure et agréation désignées expressément
Sous-traitanceLoi du 15 mai 2024 et article 30bis ignorésIntégrés, contrats de sous-traitance alignés
Retenue de garantieSans terme ni contrepartieTerme fixé, garantie bancaire possible
Clé sur porteLoi Breyne ignoréeAcompte, tranches, cautionnement et réceptions conformes

Questions fréquentes

Vos questions d'entrepreneur général

Suis-je responsable des fautes de mes sous-traitants ?

Envers votre client, oui : vous vous êtes engagé à livrer l'ouvrage complet. Le contrat de sous-traitance organise votre recours. Un sous-traitant impayé peut par ailleurs réclamer directement au maître de l'ouvrage (votre client) les sommes que celui-ci vous doit encore (article 1798 de l'ancien Code civil ; article 7.4.31 du Code civil à partir du 1er septembre 2027).

Quand la loi Breyne s'applique-t-elle à mes projets ?

La loi s'applique dès que vous vendez une maison ou un appartement à usage d'habitation encore à construire ou en cours de construction, ou que vous vous engagez à le construire, avec des versements avant l'achèvement : c'est le cas du clé sur porte et de la vente sur plan. La loi impose un acompte limité à 5 %, des paiements par tranches selon l'avancement, un prix total déterminé, un cautionnement de 5 % si vous êtes entrepreneur agréé ou, à défaut, une garantie d'achèvement, et une réception définitive au plus tôt un an après la réception provisoire. Les mentions obligatoires sont prescrites à peine de nullité.

Puis-je limiter ma responsabilité décennale dans mes conditions ?

Non. La responsabilité décennale (articles 1792 et 2270 de l'ancien Code civil) est d'ordre public : toute clause qui l'exclut, la limite ou la raccourcit est nulle. Elle couvre pendant dix ans, dès l'agréation, les vices graves compromettant la solidité ou la stabilité de l'ouvrage. À partir du 1er septembre 2027, l'article 7.4.57 du Code civil la remplace et frappe de nullité absolue toute clause limitative. Les vices cachés légers et les défauts apparents, hors décennale, peuvent faire l'objet d'un délai contractuel, dans le respect des règles sur les clauses abusives (articles VI.82-VI.83 et VI.91/3-VI.91/5 du Code de droit économique).

Quelle assurance suis-je obligé de souscrire ?

Pour les travaux sur une habitation qui exigent l'intervention d'un architecte, la loi du 31 mai 2017 impose une assurance de responsabilité décennale. Elle couvre la solidité, la stabilité et l'étanchéité du gros œuvre fermé, au moins à hauteur de la valeur de reconstruction, avec un minimum légal plafonné à 500 000 euros indexés. L'attestation est remise au maître de l'ouvrage et à l'architecte avant le début des travaux.

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