Contrat d'entreprise : les clauses essentielles

Qu'est-ce qu'un contrat d'entreprise ?

Le contrat d'entreprise est la convention par laquelle un entrepreneur s'engage à exécuter un travail déterminé pour un client, appelé maître de l'ouvrage, contre un prix et sans lien de subordination. Le contrat de sous-traitance en est une variante : l'entrepreneur principal confie une partie du travail à un autre entrepreneur, qui ne contracte pas avec le client final. Trois corps de règles se superposent :

• L'ancien Code civil, jusqu'au 31 août 2027 : forfait (art. 1793), résiliation par le maître de l'ouvrage (art. 1794), action directe du sous-traitant (art. 1798), responsabilité décennale (art. 1792 et 2270).
• Le Livre 5 du Code civil, pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2023 : le droit commun des obligations, dont l'imprévision (art. 5.74), la force majeure (art. 5.226), l'exception d'inexécution (art. 5.239) et les clauses indemnitaires (art. 5.88).
• Le Livre 7 du Code civil (loi du 22 juillet 2026), à partir du 1er septembre 2027 : un régime unifié du « contrat de service », avec des règles propres à la construction (art. 7.4.55 à 7.4.57). Les contrats antérieurs restent, sauf accord contraire, soumis aux règles actuelles.

S'y ajoute le Code de droit économique (CDE) : clauses abusives et Livre XIX sur les dettes impayées envers les consommateurs, clauses abusives entre entreprises et loi du 2 août 2002 sur les retards de paiement envers les clients professionnels. Pour une habitation à construire ou en voie de construction (clé sur porte, vente sur plan), la loi Breyne impose en outre des règles impératives : acompte limité à 5 % du prix, paiements par tranches selon l'avancement, cautionnement de 5 % ou garantie d'achèvement, réception définitive au plus tôt un an après la réception provisoire.

Prix : régie ou forfait

En régie, le client paie les prestations réellement fournies (heures, matériaux, matériel) à des tarifs unitaires convenus : formule souple, mais le coût final n'est connu qu'à la fin, d'où l'intérêt de relevés validés régulièrement. Au forfait, un prix global est fixé d'avance pour un ouvrage défini par des plans et un descriptif : le client est protégé contre les dépassements, l'entrepreneur supporte le risque d'avoir mal estimé et, jusqu'au 31 août 2027, l'article 1793 de l'ancien Code civil encadre strictement les suppléments (voir plus bas). Deux autres questions méritent une clause :

• La hausse du prix des matériaux. Pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2023, l'article 5.74 du Code civil permet de demander une renégociation lorsqu'un changement de circonstances imprévisible rend l'exécution excessivement onéreuse. La règle est supplétive : le contrat peut l'aménager ou l'exclure. Une clause de révision fondée sur des paramètres objectifs (indices des matériaux et des salaires) reste l'outil le plus prévisible.
• Les difficultés imprévues du terrain. À partir du 1er septembre 2027, l'article 7.4.8 du Code civil confirme que le prestataire à forfait ne peut réclamer aucune augmentation, mais lui ouvre une renégociation en cas de « sujétions imprévues » : des circonstances préexistantes au contrat et non raisonnablement connaissables, comme un sous-sol instable. Le contrat peut exclure cette possibilité.

Précisez enfin si le prix s'entend hors TVA ou TVA comprise ; envers un consommateur, le prix est annoncé toutes taxes comprises.

Acomptes, échéancier et retenue de garantie

Hors loi Breyne, aucune loi ne plafonne l'acompte. Un échéancier lié à l'avancement (acompte à la commande, tranches aux étapes clés, solde à la réception provisoire) finance les matériaux et limite votre encours si le client défaille. Envers un consommateur, la liste noire de l'article VI.83 du CDE impose la réciprocité : si vous conservez l'acompte lorsque le client renonce, une indemnité du même ordre doit être prévue à votre charge dans l'hypothèse inverse, et aucune indemnité ne peut dépasser manifestement le préjudice que vous êtes susceptible de subir. Le client peut, si le contrat le prévoit, retenir une fraction du prix (5 à 10 % en pratique) jusqu'à la réception définitive : fixez le terme de cette retenue de garantie et permettez son remplacement par une garantie bancaire.

Pour les délais de paiement, la règle dépend du client. Entre entreprises, la loi du 2 août 2002 fixe un délai de 30 jours par défaut et interdit de convenir de plus de 60 jours civils, vérification comprise. En cas de retard, des intérêts courent de plein droit, sans mise en demeure, au taux publié chaque semestre par le SPF Finances (taux directeur de la BCE majoré de huit points). Une indemnité forfaitaire de 40 euros s'y ajoute pour les frais de recouvrement.

Envers un consommateur, le Livre XIX du CDE n'autorise aucun intérêt ni indemnité avant l'envoi d'un premier rappel gratuit, sur support durable et comportant les mentions obligatoires (montant dû, montant de la clause indemnitaire, identité et numéro d'entreprise du créancier, description du produit et date d'exigibilité, délai de quatorze jours), et avant l'écoulement d'un délai de quatorze jours calendrier qui court à partir du troisième jour ouvrable suivant l'envoi du rappel (le lendemain si l'envoi est électronique). Il plafonne ensuite l'intérêt de retard au taux de la loi du 2 août 2002 et l'indemnité forfaitaire, qui n'est due que si le contrat la prévoit expressément (20 euros jusqu'à 150 euros ; 30 euros plus 10 % de la tranche entre 150,01 et 500 euros ; 65 euros plus 5 % au-delà, avec un maximum de 2 000 euros). Notre article sur la facture impayée détaille ces règles.

Si le client ne paie pas une tranche échue, l'exception d'inexécution (art. 5.239 du Code civil) vous permet de suspendre le chantier, de bonne foi et après notification écrite motivée lorsque la loi ou la bonne foi l'impose (art. 5.239, § 3) ; une clause explicite évite toute discussion.

Travaux supplémentaires : exigez un écrit

Les travaux supplémentaires sont une source fréquente de litiges : le client demande « en passant » une prise de plus ou un mur déplacé, l'entrepreneur exécute puis facture, et le client conteste. En cas de forfait pour la construction d'un bâtiment d'après un plan arrêté avec le propriétaire, l'article 1793 de l'ancien Code civil exige, jusqu'au 31 août 2027, un accord écrit sur les travaux en plus et sur leur prix. Sans cet écrit, l'entrepreneur risque de ne rien pouvoir réclamer : il ne s'agit pas d'une simple règle de preuve, et la jurisprudence est partagée sur les moyens de la contourner. Même entre entreprises, où la preuve est en principe libre (art. 8.11, § 1er, du Code civil), ne comptez pas sur des témoignages ou des photos.

À partir du 1er septembre 2027, l'article 7.4.8 du Code civil ne reprend plus l'exigence légale d'un écrit, mais le forfait reste intangible. La clause contractuelle devient donc indispensable. Elle prévoit, au minimum :

• que tout travail supplémentaire ou modificatif fait l'objet d'un ordre écrit signé par le client (avenant ou bon de commande) avant son exécution ;
• que cet ordre mentionne le prix et l'incidence sur le délai ;
• que la personne qui signe pour le client a le pouvoir de l'engager (architecte, conjoint, gérant) ;
• qu'en régie, les prestations sont consignées dans des relevés soumis au client à intervalles réguliers.

Délais, intempéries et suspension

Un délai « indicatif » protège l'entrepreneur mais nourrit les malentendus. Mieux vaut un délai réaliste, en jours ouvrables, avec un point de départ précis (permis, acompte, mise à disposition du chantier) et une liste des causes de prolongation. Le droit civil ne dit rien des intempéries : seule une clause permet de prolonger le délai pour les jours de gel, de pluie ou de vent. Le contrat traite aussi les retards imputables au client (choix tardifs, chantier inaccessible, autres corps de métier en retard, tranche impayée) : le délai est alors suspendu et, le cas échéant, les frais d'immobilisation facturés.

La force majeure (art. 5.226 du Code civil) suppose une impossibilité d'exécuter, imprévisible et inévitable, et non un simple renchérissement ; la partie empêchée en informe l'autre dans un délai raisonnable. Si le contrat prévoit une indemnité par jour de retard, le juge peut la réduire lorsqu'elle est manifestement déraisonnable (art. 5.88) et, envers un consommateur, elle doit avoir un pendant du même ordre à votre charge.

Réception provisoire et définitive

La réception est l'acte par lequel le client vérifie et accepte les travaux, souvent en deux temps : une réception provisoire à la fin des travaux, puis une réception définitive après une période d'épreuve. Jusqu'au 31 août 2027, l'ancien Code civil ne définit pas ces réceptions ; c'est le contrat qui en fixe les modalités.

L'enjeu juridique s'appelle l'agréation : l'acceptation de l'ouvrage, qui couvre les vices apparents non réservés et fait courir les dix ans de la responsabilité décennale. Avec deux réceptions, le contrat doit dire laquelle vaut agréation, car la doctrine est divisée et aucune présomption légale ne vous protège. À partir du 1er septembre 2027, l'article 7.4.56 du Code civil prévoit que l'agréation a lieu à la réception définitive, la réception provisoire valant retirement (prise de livraison) de l'ouvrage. La possibilité d'y déroger par contrat devra être vérifiée au regard du texte définitif ; en attendant, toute clause faisant de la réception provisoire l'agréation doit en tout cas le dire expressément.

Une bonne clause de réception prévoit qui prend l'initiative et dans quel délai le client répond, un procès-verbal contradictoire listant les réserves et le délai pour les lever, les effets du silence ou du refus injustifié du client et ceux de l'occupation de l'ouvrage, et le lien avec les paiements (solde à la réception provisoire, libération de la retenue à la réception définitive).

Garanties et responsabilité

La responsabilité décennale

L'entrepreneur et l'architecte répondent pendant dix ans des vices graves qui compromettent la solidité ou la stabilité de l'édifice ou d'un gros ouvrage, qu'ils proviennent de la construction ou du sol (art. 1792 et 2270 de l'ancien Code civil). Cette responsabilité est d'ordre public : aucune clause ne peut l'exclure, la limiter ou la raccourcir. Le délai court à partir de l'agréation. À partir du 1er septembre 2027, l'article 7.4.57 du Code civil vise tout défaut de conformité apparaissant dans les dix ans de l'agréation et menaçant la stabilité ou la solidité, y compris en raison de l'inadéquation du terrain, avec une perte du droit d'agir (déchéance) dix ans et trois mois après l'agréation, et la nullité de toute clause qui limiterait cette responsabilité.

Les vices cachés légers

Les défauts qui n'affectent pas la stabilité (fissures superficielles, finitions, certains problèmes d'étanchéité) relèvent de la garantie des vices cachés légers ; le client doit agir dans un délai utile après leur découverte. Ici, le contrat peut fixer un délai de garantie plus court et limiter la responsabilité, dans les limites de l'article 5.89 du Code civil : jamais pour la faute intentionnelle, jamais pour les atteintes à la vie ou à l'intégrité physique ou psychique, jamais par une clause qui vide le contrat de sa substance ; l'exonération pour faute lourde doit être expresse. Envers un consommateur, exclure la responsabilité pour les vices cachés ou pour l'inexécution d'une prestation principale est interdit (art. VI.83 du CDE). Une garantie d'étanchéité de durée limitée s'entend toujours « sans préjudice de la responsabilité décennale ».

À partir du 1er septembre 2027, les articles 7.4.15 à 7.4.19 du Code civil instaurent un régime légal : responsabilité pour tout défaut de conformité imputable au prestataire et existant, même en germe, à la délivrance, pendant dix ans à compter de l'agréation ; notification dans un délai raisonnable sous peine de déchéance ; prescription de deux ans à compter de la notification, suspendue pendant des négociations sérieuses, une expertise judiciaire ou une expertise extrajudiciaire contradictoire ; déchéance absolue dix ans et trois mois après l'agréation.

Assurances

Pour les travaux sur une habitation nécessitant l'intervention d'un architecte, la loi du 31 mai 2017 impose à l'entrepreneur une assurance de la responsabilité décennale couvrant la solidité, la stabilité et l'étanchéité du gros œuvre fermé, à concurrence au moins de la valeur de reconstruction (minimum légal plafonné à 500 000 euros indexés selon l'indice ABEX) ; l'attestation est remise au maître de l'ouvrage et à l'architecte avant le début des travaux. Pour les autres risques, le contrat précise qui s'assure et pour quoi. Étendez enfin expressément vos clauses limitatives de responsabilité à vos sous-traitants et à vos préposés (votre personnel) : depuis le 1er janvier 2025, le Livre 6 du Code civil (art. 6.3) permet au client d'agir directement contre eux.

Sous-traitance

L'entrepreneur principal reste responsable envers son client des travaux qu'il sous-traite ; le contrat de sous-traitance reporte donc sur le sous-traitant, autant que possible, les obligations du marché principal (délais, qualité, réception, garanties, assurances). Trois règles légales s'y ajoutent : l'action directe du sous-traitant impayé contre le maître de l'ouvrage (art. 1798 de l'ancien Code civil ; art. 7.4.31 du Code civil dès le 1er septembre 2027), l'interdiction faite au sous-traitant de sous-traiter la totalité de sa mission (loi du 15 mai 2024, en vigueur, selon les commentaires disponibles, depuis le 1er janvier 2025) et la vérification des dettes sociales et fiscales avant tout paiement (art. 30bis de la loi du 27 juin 1969), faute de quoi vous en répondez solidairement. Notre article sur la sous-traitance dans la construction les détaille.

Fin du contrat et litiges

Le maître de l'ouvrage peut, en principe, mettre fin unilatéralement à un marché à forfait, à charge d'indemniser l'entrepreneur de ses dépenses, de ses travaux et du gain manqué (art. 1794 de l'ancien Code civil ; art. 7.4.32 du Code civil dès le 1er septembre 2027). Le contrat peut fixer cette indemnité forfaitairement, sous le contrôle des règles sur les clauses abusives. En cas de manquement suffisamment grave de l'autre partie, le Livre 5 permet de résoudre le contrat sans juge, par clause résolutoire (art. 5.92) ou par notification écrite motivée, aux risques et périls de son auteur (art. 5.93), en principe après mise en demeure.

Pour les litiges, prévoyez une clause d'expertise contradictoire : elle objective souvent un désaccord technique avant tout procès et, dès le 1er septembre 2027, elle suspend la prescription de deux ans de l'action en conformité. Une clause attribuant compétence au tribunal de l'entreprise de votre siège est en principe valable entre entreprises ; envers un consommateur, elle est nulle.

Les clauses à prévoir

• Parties, numéro d'entreprise (BCE), qualité du client (consommateur ou entreprise) ; objet précis (plans, descriptif, devis daté, ordre de priorité entre les documents).
• Prix : régie ou forfait, TVA, révision sur paramètres objectifs, sort de l'imprévision et des sujétions imprévues.
• Échéancier, acompte, retenue de garantie et son terme, délais de paiement conformes à la loi du 2 août 2002 (entreprises) et clauses de retard de paiement conformes au Livre XIX du CDE (consommateurs).
• Travaux supplémentaires : ordre écrit préalable avec prix et incidence sur le délai.
• Délai, point de départ, causes de prolongation, indemnités réciproques ; suspension en cas d'impayé (art. 5.239).
• Réceptions, procès-verbal, réserves, désignation de la réception qui vaut agréation.
• Garanties : rappel de la décennale, délai pour les vices cachés légers, limitation conforme à l'article 5.89, extension aux sous-traitants et préposés ; assurances et attestations.
• Sous-traitance (autorisation, report des obligations) ; résiliation, résolution pour manquement grave, expertise contradictoire, tribunal compétent.

Questions fréquentes

Pour aller plus loin

• Conditions générales et contrats pour le secteur de la construction
• Conditions générales pour entrepreneurs
• Sous-traitance dans la construction : nouvelles règles
• Facture impayée : les étapes du recouvrement
• Conditions générales et devis