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Conditions générales et mandats pour l'immobilier en France

Agents immobiliers, syndics et administrateurs de biens : un mandat mal rédigé peut vous coûter vos honoraires. Nous rédigeons des mandats, des contrats de syndic et des conditions générales au regard de la loi Hoguet, du Code de la consommation et du droit des contrats.

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Un secteur encadré de près

La profession est réglementée par la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret du 20 juillet 1972. L'exercice de ces activités (transaction, gestion immobilière, syndic de copropriété) suppose une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, assortie, selon les cas, d'une garantie financière et d'une assurance de responsabilité civile professionnelle. La loi impose aussi un mandat écrit, numéroté et limité dans le temps ; la clause d'exclusivité et la clause pénale doivent y figurer en caractères très apparents.

S'y ajoute le Code de la consommation, car la plupart de vos mandants sont des particuliers : toute clause créant un déséquilibre significatif à leur détriment est réputée non écrite (art. L. 212-1 et L. 241-1). Nos documents tiennent compte des deux, dans le prolongement de notre page conditions générales sur mesure.

Ce que nous réglons pour vous

Mandat de vente, de recherche ou de location : écrit, numéroté, à durée déterminée, avec mission, pouvoirs et honoraires clairement décrits
Exclusivité et clause pénale en caractères très apparents, faute de quoi la clause s'expose à la nullité
Mandat exclusif : irrévocabilité limitée à trois mois, puis résiliation possible par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et préavis de quinze jours
Honoraires : quand ils sont dus, qui les paie, sort de la vente qui échoue ou conclue en direct avec un acquéreur que vous avez présenté
Clauses abusives écartées : pénalité disproportionnée, résiliation plus rigoureuse pour le client, modification unilatérale (art. R. 212-1 et R. 212-2)
Information du mandant : modalités de compte rendu convenues dans le mandat ; dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur (art. L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation)
Contrat de syndic conforme au contrat type réglementaire, durée de trois ans au maximum
Conditions générales pour vos clients professionnels (investisseurs, promoteurs, bailleurs institutionnels)

Là où ça dérape en pratique

Trois situations que nous voyons revenir

Une exclusivité de douze mois, sans porte de sortie

Le vendeur veut reprendre sa liberté au bout de quatre mois. La loi ne plafonne pas la durée du mandat, mais son irrévocabilité : passé un délai de trois mois, chaque partie peut résilier un mandat exclusif par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, moyennant un préavis de quinze jours (art. 78 du décret du 20 juillet 1972). Une clause qui prétend interdire toute résiliation pendant un an méconnaît cette règle. Nos mandats respectent ces limites.

Le bien est vendu à un visiteur, après la fin du mandat

Vous aviez organisé la visite, le vendeur a conclu sans vous. Les honoraires ne sont, en principe, dus qu'une fois l'opération effectivement conclue et constatée par écrit ; la clause pénale visant le mandant qui traite directement avec un acquéreur que vous avez présenté doit figurer en caractères très apparents. Nos mandats prévoient la liste des personnes à qui le bien a été présenté et une pénalité proportionnée : une indemnité manifestement disproportionnée est présumée abusive envers un consommateur (art. R. 212-2, 3°).

Une clause d'exclusivité noyée dans le texte

Le mandat est signé, mais l'exclusivité et la clause pénale sont rédigées dans la même police que le reste. Selon la jurisprudence, ces clauses sont alors exposées à la nullité, sans que le mandat soit en principe remis en cause : vous conservez votre mission, mais risquez de perdre l'exclusivité et la pénalité qui la protège. Nos mandats mettent ces clauses en évidence, dans un encadré distinct et signé séparément.

Pourquoi pas un modèle standard

Modèle téléchargé ou mandat sur mesure pour agents immobiliers

Comparaison entre un modèle générique et un mandat sur mesure
Question	Risque d'un modèle générique	Sur mesure
Forme du mandat (loi Hoguet)	Durée indéterminée, numéro absent	Écrit, numéroté, à durée déterminée
Exclusivité	Irrévocable pendant toute la durée	Trois mois, puis résiliation avec préavis de quinze jours
Exclusivité et clause pénale	Même police que le reste, clause exposée à la nullité	Caractères très apparents, encadré signé
Montant de la clause pénale	Forfait dissuasif, modéré par le juge ou présumé abusif	Proportionné, réciproque lorsque la loi l'exige
Clients particuliers	Clauses abusives réputées non écrites, amende administrative	Listes des art. R. 212-1 et R. 212-2 vérifiées
Contrat de syndic	Contrat libre, hors du contrat type	Contrat type réglementaire, trois ans au maximum
Médiateur de la consommation	Non mentionné	Coordonnées dans le mandat (art. L. 616-1)

Questions fréquentes

Vos questions d'agent immobilier ou de syndic

Que se passe-t-il si mon mandat contient une clause irrégulière ?

Selon la jurisprudence, une clause d'exclusivité ou une clause pénale qui ne figure pas en caractères très apparents est exposée à la nullité, sans que le mandat soit en principe remis en cause. Une clause abusive envers un consommateur est réputée non écrite, le contrat se poursuivant sans elle (art. L. 241-1 du Code de la consommation). Vous restez alors tenu de votre mission, sans la protection de la clause.

Quelles règles s'appliquent à un contrat de syndic ?

Le syndic professionnel détient la carte professionnelle « syndic de copropriété », une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle. Son contrat avec le syndicat des copropriétaires suit obligatoirement le contrat type fixé par le décret du 26 mars 2015. Sa durée ne peut excéder trois ans, sa désignation est précédée d'une mise en concurrence, sous peine d'amende administrative.

Puis-je réclamer mes honoraires si la vente échoue ?

En principe, non : la loi Hoguet subordonne le paiement des honoraires à la conclusion effective de l'opération, constatée par un acte écrit. Le mandat peut en revanche prévoir une clause pénale, très apparente et proportionnée, à la charge du mandant qui conclut directement avec un acquéreur que vous lui avez présenté. Votre action contre un particulier se prescrit par deux ans (art. L. 218-2 du Code de la consommation) et se prépare par une mise en demeure.

Qui est responsable du dossier de diagnostic technique ?

Le vendeur. Le dossier de diagnostic technique (plomb, amiante, performance énergétique, état des risques, etc.) est fourni par le vendeur et annexé à la promesse ou, à défaut, à l'acte de vente (art. L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation). Vos mandats précisent votre rôle dans la collecte des documents.

Base de connaissances

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