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Courtiers, régies et gérants d'immeubles : un contrat de courtage précis sur la mission, l'exclusivité et la commission, et des contrats de gérance qui tiennent compte des règles impératives du mandat. Rédigés selon le droit suisse par Me Werner-Édouard de Saeger, avocat inscrit en Belgique (titre professionnel d'origine).
En Suisse, l'activité du courtier relève du contrat de courtage (art. 412 à 418 du Code des obligations, CO) : le courtier est chargé, moyennant un salaire (la commission), d'indiquer à son client l'occasion de conclure un contrat ou de négocier ce contrat. Les règles du mandat s'appliquent pour le surplus. La loi n'impose aucune forme au contrat de courtage, et l'exclusivité n'existe que si elle a été convenue. Les cantons peuvent en outre soumettre les courtiers à des prescriptions spéciales (art. 418 CO) : nous vérifions celles du canton où vous exercez.
Les régies et gérants d'immeubles travaillent, eux, sur la base d'un contrat de mandat (art. 394 et suivants CO), que chaque partie peut résilier en tout temps. Un contrat écrit, clair sur la mission, la rémunération et la fin de la collaboration, prévient bien des litiges. Il complète nos conditions générales sur mesure et nos contrats sur mesure.
Là où ça dérape en pratique
Votre commission est due dès que votre indication ou votre négociation aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). Tout se joue donc sur la preuve du lien entre votre travail et la vente. Sans liste des personnes présentées ni trace des visites, la discussion devient difficile. Nos contrats organisent cette preuve et précisent ce que couvre l'exclusivité.
Pour la vente d'un immeuble, le juge peut réduire une commission excessive (art. 417 CO). Le salaire du courtier se règle d'abord par le contrat, à défaut par le tarif ou l'usage (art. 414 CO). Une commission dont le montant et le mode de calcul sont clairement exposés au client, avant la signature, est plus facile à défendre. Enfin, le courtier qui joue double jeu perd son droit au salaire (art. 415 CO).
Le mandat de gérance peut être résilié en tout temps par chaque partie ; cette règle est impérative (art. 404 CO). Nos contrats organisent plutôt la fin du mandat : honoraires dus jusqu'à la date de résiliation, frais, remise des dossiers.
Pourquoi pas un modèle standard
| Question | Risque d'un modèle générique | Sur mesure |
|---|---|---|
| Mission du courtier | Indication et négociation confondues | Mission décrite précisément |
| Commission | Montant flou ou excessif, contestable devant le juge | Montant et calcul exposés avant signature |
| Exclusivité | Clause noyée dans le texte | Convenue expressément et mise en évidence |
| Frais | Non remboursables faute d'accord | Frais listés et acceptés |
| Résiliation de la gérance | Durée ferme ou pénalité sans effet | Fin du mandat organisée |
| Règles cantonales | Risque de ne pas en tenir compte | Examinées pour votre canton |
Questions fréquentes
La loi n'impose aucune forme. Mais c'est à vous de prouver la mission, la commission convenue et l'exclusivité éventuelle : un contrat écrit, signé avant le début de la mission, facilite nettement cette preuve. La vente de l'immeuble elle-même exige en revanche la forme authentique, comme les promesses de vente (art. 216 CO).
Depuis le 1er janvier 2026, l'acheteur d'un immeuble dispose de 60 jours pour signaler les défauts ; s'il achète une construction à ériger ou achevée depuis moins de deux ans, il peut exiger sa réparation aux frais du vendeur ; ses droits se prescrivent par cinq ans dès le transfert de propriété, et ce délai ne peut pas être réduit à son détriment (art. 219a CO). Ces règles intéressent directement les promoteurs et les courtiers qui préparent la vente.
L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, au sens de la loi (art. 5 de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, dite Lex Koller), est soumise à autorisation cantonale (art. 2), sauf exceptions, notamment pour un établissement stable servant à une activité commerciale, artisanale ou libérale, ou pour la résidence principale d'un acquéreur domicilié en Suisse. Cette notion ne dépend pas du seul domicile : votre contrat de courtage peut prévoir comment ce point est vérifié avant la signature.
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