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Intermédiaires immobiliers, syndics et régisseurs : un contrat de courtage mal rédigé peut vous coûter votre commission. Nous rédigeons des contrats et des conditions générales conformes aux règles qui protègent vos clients consommateurs, à la déontologie et au droit des contrats.
La profession est réglementée par la loi du 11 février 2013. Sauf exceptions légales, comme le syndic non professionnel, nul ne peut exercer en indépendant l'activité d'intermédiaire immobilier (couramment : agent immobilier), de syndic ou de régisseur sans inscription à l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI). À la loi s'ajoutent deux textes. Le premier est le code de déontologie de l'IPI, dont la nouvelle version (arrêté royal du 20 juillet 2026) est en vigueur depuis le 1er octobre 2026. Le second est l'arrêté royal du 28 septembre 2023 sur les clauses des contrats d'intermédiation immobilière, c'est-à-dire vos contrats de courtage avec des consommateurs.
Ces règles sont distinctes : un document conforme à la déontologie n'est pas, pour autant, conforme au droit de la consommation. Toute clause contraire à l'arrêté royal de 2023 est nulle, et le contrat ne subsiste que s'il peut subsister sans elle. Nos contrats de courtage, conventions de syndic et conditions générales sont rédigés pour satisfaire aux trois à la fois (voir aussi notre page conditions générales sur mesure).
Là où ça dérape en pratique
Le vendeur veut reprendre sa liberté, vous invoquez le contrat. Depuis le 1er février 2024, un contrat conclu avec un consommateur ne peut prévoir une exclusivité de plus de six mois, et la reconduction tacite suppose que le client ait pu s'y opposer. La clause contraire est nulle. Nos contrats restent dans ces limites, condition pour que l'exclusivité puisse être opposée au client.
Vous aviez organisé la visite, le vendeur a conclu sans vous. La commission reste due si la vente intervient dans les six mois de la fin du contrat avec une personne à qui vous avez donné une information précise et individuelle, et si vous avez transmis au client la liste de ces personnes dans les sept jours ouvrables. Sans liste, pas de commission. Nos contrats organisent cette liste et le rapport mensuel.
Le consommateur dispose de quatorze jours pour se rétracter, quel que soit le lieu de signature, à l'agence comme à son domicile (arrêté royal du 28 septembre 2023). Pour un contrat signé hors de l'agence ou à distance, le délai peut en outre se prolonger jusqu'à douze mois s'il n'a pas été informé de ce droit (Livre VI du CDE). Commencer la mission pendant ce délai sans demande expresse du client sur support durable (papier ou fichier qu'il peut conserver), c'est travailler à vos risques. Nos contrats intègrent l'information, le formulaire et cette demande.
Pourquoi pas un modèle standard
| Question | Risque d'un modèle générique | Sur mesure |
|---|---|---|
| Arrêté royal applicable | Fondé sur l'arrêté royal du 12 janvier 2007, abrogé | Arrêté royal du 28 septembre 2023 (contrats depuis le 1er février 2024) |
| Exclusivité | Douze mois, reconduction automatique | Six mois maximum, préavis et opposition encadrés |
| Indemnité de rupture par le client | 75 % en toutes hypothèses | 50 % les trois premiers mois, puis 25 % ; 75 % réservé à la violation de l'exclusivité |
| Droit de rétractation | Absent, ou limité aux contrats signés hors agence | Quatorze jours quel que soit le lieu, formulaire fourni |
| Commission après la fin du contrat | Illimitée dans le temps | Six mois, liste transmise dans les sept jours ouvrables |
| Convention de syndic | Renvoi à l'ancien article 577-8 du Code civil, remplacé depuis 2021 | Contrat écrit, prestations listées, mandat de trois ans maximum |
Questions fréquentes
La clause est nulle et le contrat subsiste s'il peut subsister sans elle ; le consommateur ne peut pas y renoncer. En pratique, vous risquez de perdre le bénéfice de la clause irrégulière ou, selon le commentaire d'un arrêt récent de la Cour de cassation, de la voir ramenée aux limites de l'arrêté royal (exclusivité réduite à six mois, indemnité ramenée aux plafonds), tout en restant tenu de votre mission. Un contrat relu par un avocat limite ce risque.
Non. Le prix d'un bien immobilier ne peut être payé que par virement ou par chèque, et les paiements en espèces sont plafonnés à 3 000 euros par opération ou ensemble d'opérations liées (loi du 18 septembre 2017).
Le syndic et l'association des copropriétaires signent un contrat écrit listant les prestations forfaitaires et complémentaires. Le mandat ne peut excéder trois ans et n'est renouvelé que par décision expresse de l'assemblée générale, qui peut toujours révoquer le syndic, sauf le syndic désigné par le juge (art. 3.89 du Code civil). Le syndic professionnel doit être inscrit à l'IPI ; en sont dispensées les personnes qui gèrent uniquement leur patrimoine familial, un immeuble dont elles sont copropriétaires ou le patrimoine de leur société, moyennant une communication annuelle à l'IPI de la liste des copropriétés qu'elles gèrent.
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